Occupazione, ADR e RevPAR spiegati agli host
I tre numeri che dicono come sta andando davvero un affitto breve, come calcolarli bene e i quattro errori che li fanno mentire.
Il fatturato da solo non dice se una proprietà sta andando bene. Un buon mese può nascondere prezzi bassi, e un calendario pieno può nascondere una tariffa troppo economica. Tre numeri presi dal mondo alberghiero rispondono davvero alla domanda: occupazione, ADR e RevPAR.
Occupazione
Occupazione = notti vendute ÷ notti disponibili
Risponde a: quanto era piena la proprietà? Un mese di 30 notti con 21 notti vendute ha un'occupazione del 70%.
ADR (Average Daily Rate, tariffa media giornaliera)
ADR = ricavi da pernottamento ÷ notti vendute
Risponde a: quanto ho incassato per ogni notte venduta? I ricavi da pernottamento sono quanto gli ospiti hanno pagato per il soggiorno vero e proprio, senza tariffa di pulizia e tassa di soggiorno: nessuna delle due è il prezzo di una notte. Se quelle 21 notti hanno portato €2.520 di ricavi da pernottamento, l'ADR è €120.
RevPAR (Revenue Per Available Room)
RevPAR = ricavi da pernottamento ÷ notti disponibili = ADR × occupazione
Risponde a: quanto mi ha reso ogni notte che avrei potuto vendere? Nell'esempio, €2.520 ÷ 30 = €84, cioè anche €120 × 70%. Il RevPAR è il più onesto dei tre, perché penalizza sia un calendario mezzo vuoto sia prezzi troppo bassi.
Perché servono tutti e tre
- Occupazione alta, ADR basso: probabilmente costi troppo poco. Riempi il calendario, ma ogni notte rende poco.
- ADR alto, occupazione bassa: forse costi troppo, o il tuo annuncio non si vede abbastanza.
- RevPAR in crescita: la proprietà rende davvero di più, qualunque sia il mix.
Quattro errori che fanno mentire i numeri
Contare un soggiorno nel mese del check-in.: Un soggiorno dal 28 marzo al 4 aprile ha 4 notti a marzo e 3 ad aprile. Se le metti tutte a marzo, sbagli entrambi i mesi.
Mettere la tariffa di pulizia nell'ADR.: I soggiorni brevi sembrano notti carissime.
Contare i tuoi soggiorni.: Le notti usate da te o dalla tua famiglia non sono state vendute, e non erano nemmeno in vendita: vanno escluse da entrambi i lati.
Calcolare l'occupazione per canale.: La proprietà è su Airbnb e su Booking.com contemporaneamente: la stessa notte è in vendita su entrambi. L'"occupazione di Airbnb" non esiste; ricavi, notti e ADR per canale sì.
Come li calcola EasyRentFlow
La pagina Analytics mostra occupazione, ADR, RevPAR, ricavi lordi, incasso netto e guadagno, per mese e per trimestre, per una proprietà o per tutte.
- Le notti vengono attribuite al mese in cui cadono, non a quello del check-in.
- I soggiorni del proprietario sono esclusi sia dalle notti vendute sia da quelle disponibili.
- Puoi filtrare per canale: ricavi, notti e ADR seguono il filtro, mentre occupazione e RevPAR vengono nascosti, perché per un solo canale non avrebbero senso.
- Puoi confrontare due anni affiancati, sugli stessi assi.
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Domande frequenti
Qual è un buon tasso di occupazione per un affitto breve?+
Dipende dal mercato e dalla stagione. Guarda l'occupazione insieme all'ADR: un'occupazione alta con una tariffa bassa spesso significa prezzi troppo bassi.
La tariffa di pulizia va inclusa nell'ADR?+
No. L'ADR misura il prezzo di una notte, quindi pulizie e tassa di soggiorno restano fuori.
Si può calcolare l'occupazione per canale?+
Non in modo sensato. Le stesse notti sono in vendita su tutti i canali insieme, quindi occupazione e RevPAR esistono solo per la proprietà nel suo insieme. Ricavi, notti e ADR invece si possono dividere per canale.